Hasta mayo de 2023, la cláusula estándar de revisión de renta en los contratos de alquiler en España decía algo como: "la renta se actualizará anualmente según el IPC del mes anterior a la revisión".
Durante años eso fue inocuo. El IPC andaba entre el 1 y el 2%. Nadie prestaba atención. Luego llegó 2022, el IPC superó el 10% y de repente esa cláusula se convirtió en una bomba para los inquilinos.
La Ley de Vivienda de 2023 creó el IRAV para que eso no volviera a pasar.
IRAV son las siglas de Índice de Referencia del Alquiler de Vivienda. Es publicado anualmente por el INE (Instituto Nacional de Estadística) y establece el porcentaje máximo que puede subir la renta de los contratos de alquiler de vivienda habitual en España.
Cómo se calcula el IRAV
El INE calcula el IRAV a partir de la evolución de los precios de alquiler real en el mercado español, con datos propios del organismo estadístico. No es el IPC. No es la inflación general. Es un índice específico del mercado inmobiliario de alquiler.
El objetivo es que el índice refleje la evolución real de los alquileres, no la inflación general de la economía. En períodos de inflación alta con mercado inmobiliario estable, el IRAV debería ser más bajo que el IPC. En períodos de tensión del mercado de alquiler específico, puede ser más alto.
A qué contratos afecta
El IRAV afecta a los contratos de alquiler de vivienda habitual. No a los contratos de alquiler de locales comerciales, naves industriales u otros usos distintos del residencial habitual.
Dentro de los contratos de vivienda habitual, afecta a la revisión anual de la renta prevista en el contrato. Si el contrato no tiene cláusula de revisión, el propietario no puede subir la renta unilateralmente durante la vigencia del contrato.
Aunque tu contrato diga "revisión según IPC", desde la Ley de Vivienda de 2023 ese IPC ha sido sustituido por el IRAV para vivienda habitual. La ley prevalece sobre lo que diga el contrato.
Cómo calcular cuánto puede subir tu alquiler
El cálculo es sencillo:
Subida máxima = Renta actual × IRAV ÷ 100
Ejemplos prácticos con el IRAV al 2,5%:
| Renta actual | Subida máxima (IRAV 2,5%) | Renta máxima resultante |
|---|---|---|
| 600 € | 15 € | 615 € |
| 800 € | 20 € | 820 € |
| 1.000 € | 25 € | 1.025 € |
| 1.300 € | 32,50 € | 1.332,50 € |
Qué hacer si tu casero se pasa del IRAV
Recibes un mensaje de tu casero: "A partir del mes que viene sube 80 €." El IRAV dice que el máximo son 20 €. ¿Qué haces?
- Responde por escrito, preferiblemente por correo electrónico o burofax. Indica que has consultado el IRAV vigente publicado por el INE y que la subida propuesta supera el límite legal, citando la Ley de Vivienda 12/2023.
- Propón la subida correcta en ese mismo mensaje. No rechaces toda subida — solo la parte que supera el IRAV. Actúa de buena fe y queda documentado.
- No pagues el exceso. Paga la renta con la subida legal correcta y guarda el justificante. El propietario no puede rescindir el contrato por no aceptar una subida ilegal.
- Reclama si insiste. El organismo de vivienda de tu comunidad autónoma puede mediar. En última instancia, el juzgado de primera instancia puede ordenar la devolución de lo cobrado de más.
Si pagas el exceso durante varios meses sin reclamar, puede interpretarse como aceptación tácita. Actúa desde el primer mes en que la subida sea ilegal — no esperes a acumular importes.
El IRAV en zonas tensionadas
En las zonas declaradas como mercado tensionado por la comunidad autónoma correspondiente, el IRAV puede combinarse con límites adicionales. Los grandes tenedores (propietarios con más de 10 inmuebles) tienen restricciones aún más estrictas.
Si vives en una zona tensionada declarada oficialmente, consulta las condiciones específicas en el organismo de vivienda de tu comunidad — las reglas son más favorables para el inquilino que el IRAV estándar.